Après deux années de débats parlementaires, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (la » Loi « ) est entrée en vigueur.
Elle comporte un certain nombre de modifications des dispositions applicables aux baux commerciaux, renforçant notamment les droits du preneur à bail, qui soulèvent de nombreuses questions d’interprétation.
Droit de mensualiser le loyer
Rappelons que le paiement des loyers s’effectue généralement par trimestre d’avance. Afin de soulager la trésorerie des preneurs à bail commercial, la Loi instaure un nouvel article L.145-32-1 dans le Code de commerce permettant au preneur de demander le paiement mensuel du loyer.
Cette mesure est de droit pour le preneur qui en fait la demande dès lors que les conditions cumulatives suivantes sont satisfaites : le local soumis à bail doit être « destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros et/ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal », ce qui exclut a priori les locaux de bureaux et entrepôts logistiques ; et « l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges et qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ».
Cet article s’applique aux baux en cours, conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, date de la promulgation de la Loi. La mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue dans le bail.
En ce qui concerne la rédaction des baux, la Loi ne prévoyant pas une mesure automatique mais un droit soumis à une demande préalable à la condition d’absence d’arriéré, il est possible de continuer à prévoir des paiements trimestriels et d’avance faute de demande du preneur.
Validité de la clause d’indexation « tunnel »
La Loi consacre, pour les locaux à usage commercial soumis à l’indice des loyers commerciaux (à l’exclusion de l’ILAT), les clauses d’indexation dites « tunnel » qui encadrent dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse la variation du loyer aux termes d’un nouvel article L.145-38-1 du Code de commerce.
Par dérogation à l’article L.112-1 du Code monétaire et financier, la clause doit avoir « pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux ».
En cas d’accord des parties et depuis le 28 mai 2026, les clauses « tunnel » symétriques peuvent être insérées dans les baux lors de leur conclusion, leur renouvellement ou par voie d’avenant pour les baux en cours.
Plafonnement des garanties locatives
Le montant des garanties pouvant être demandées par le bailleur est dorénavant plafonné aux termes de l’article L.145-40 alinéa 2 du Code de commerce, étant précisé que cette mesure s’applique uniquement aux preneurs des locaux concernés par la mensualisation des loyers (cf. point 1 ci-dessus).
A ce titre, le montant du dépôt de garantie exigible est limité à un trimestre de loyer. Ce plafond de trois mois de loyer s’applique également aux autres garanties susceptibles d’être exigées par le bailleur, telles que le cautionnement ou la garantie à première demande.
Cette disposition concerne les baux conclus ou renouvelés à partir du 26 mai 2026.
Le texte soulève plusieurs questions :
Le plafond des trois mois est-il applicable à toutes les garanties confondues ou au dépôt de garantie d’une part et aux autres garanties d’autre part ? Selon nous, la seconde hypothèse est à retenir car le texte ne fait pas état d’une limitation s’appliquant aux garanties cumulées.
Quid de la garantie de prise de possession donnée dans les BEFA en plus de la garantie locative pour le cours du bail ? Elle n’est, à notre avis, pas concernée par cette mesure comme étant donnée pour garantir la venue du preneur non la bonne exécution du bail en tant que telle.
Restitution des garanties locatives en fin de bail
Pour la restitution des garanties locatives en fin de bail, les bailleurs devront respecter :
- un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois s’agissant du dépôt de garantie ; et
- un délai maximal de six mois pour les autres garanties (cautionnement, GAPD, …).
- Ces délais courent à compter de la remise des clés.
Cette mesure s’applique aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026, dès lors que la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026.
Dans la mesure où la régularisation des charges en fin de bail a souvent lieu plusieurs mois après la remise des clés, les bailleurs se retrouvent désormais sans garantie du paiement de l’éventuel montant résultant de ladite régularisation.
Sort des garanties locatives en cas de vente
La Loi distingue le sort des dépôts de garanties des autres garanties locatives en cas de vente d’immeubles intervenant après le 26 août 2026, aux termes de l’article L.145-40 alinéa 3 du Code de commerce.
S’agissant des dépôts de garanties, l’obligation de restitution est automatiquement transmise au nouveau bailleur et ne pèse plus sur l’ancien propriétaire.
Les autres garanties (cautions bancaires, GAPD, etc.) deviennent automatiquement caduques par l’effet de la vente qui emporte l’obligation pour le vendeur de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois suivant la vente.
En pratique, cette nouvelle règle constitue une contrainte supplémentaire pour les vendeurs et suppose de prévoir dans :
- les baux commerciaux : l’obligation pour le preneur de remettre au nouveau propriétaire une garantie équivalente au plus tard le jour de la vente, ce qui implique qu’en amont le bailleur l’informe de celle-ci suffisamment tôt pour lui permettre de respecter son engagement ;
- les promesses et actes de vente : une condition suspensive tenant à la remise à l’acquéreur d’une telle garantie.
Locaux exclus du droit de préemption Pinel
En application des dispositions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, le preneur dispose d’un droit de préemption en cas de vente du local.
La Loi apporte des précisions sur le champ d’application de ce droit de préemption en le limitant aux locaux commerciaux et artisanaux et en excluant expressément les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.
Cette mesure qui s’applique aux ventes intervenant à partir du 26 mai 2026 est bienvenue puisqu’elle permet de mettre fin à un courant contentieux engagé par des locataires en nullité de la vente des locaux à usage de bureaux, faute de purge du droit de préemption.
Refacturation de la taxe foncière au preneur
L’une des mesures phares du projet de loi de simplification de la vie économique a finalement, au moins temporairement, été abandonnée par le législateur. Celui-ci s’abstient en effet d’interdire la refacturation par le bailleur au preneur des cotisations de taxe foncière, stipulation classique des contrats de baux commerciaux.
Cependant, cette interdiction pourrait tout de même être adoptée prochainement, sous une nouvelle forme, dans la mesure où une proposition de loi en date du 13 janvier 2026 prévoit le plafonnement à 50 % du montant des cotisations de taxe foncière pouvant être refacturé au preneur.
