En droit immobilier, si un locataire est accusé dans un conflit de voisinage, la justice peut condamner son propriétaire.
« On choisit pas ses parents, on choisit pas sa famille », et on choisit pas non plus ses voisins. Les aléas de la vie en collectivité font qu’il arrive parfois d’habiter à côté d’un voisin bruyant. Une porte qui claque tous les matins, des cris intempestifs en journée ou la musique à fond le soir… Si ces nuisances sonores deviennent aussi intensives que récurrentes, il est possible d’en sanctionner l’auteur.
Tapage nocturne ou troubles de voisinage : les motifs de plainte sont nombreux. Mais est-ce que l’auteur est considéré comme le seul et unique responsable ? Eh bien pas toujours ! Si la personne qui incommode ses voisins est locataire du logement dans lequel elle vit, son propriétaire peut également être mis en cause. En clair, un bailleur peut être tenu pour responsable des nuisances générées par son locataire.
Une telle affaire a dû être jugée par la Cour de cassation il y a quelques années. Dans ce litige, Ahmed, locataire d’un logement appartenant à l’Office public de l’habitat (OPH), a assigné son bailleur social en justice. Il se plaignait de troubles de voisinage causés par un autre occupant de l’immeuble, lui aussi locataire de l’OPH. Ahmed réclamait que le bailleur prenne des mesures pour mettre fin à ces nuisances sonores et demandait réparation du préjudice subi. Les bruits provenaient d’un logement situé au-dessus du sien, occupé par une mère et son fils.
Dans un premier temps, le tribunal a donné raison à Ahmed et a condamné l’OPH à l’indemniser pour manquement à ses obligations contractuelles de bailleur. Insatisfait, le bailleur social a fait appel du jugement. Devant la cour d’appel de Montpellier, le 13 octobre 2015, les magistrats ont cette fois donné tort au locataire. La cour a considéré que le bailleur avait accompli son devoir en adressant trois lettres recommandées aux voisins bruyants, les 3 février 2006, 3 avril 2009 et 19 mai 2009. La cour d’appel a également relevé que les plaintes d’Ahmed restaient épisodiques et qu’aucun autre voisin ne s’était manifesté pour corroborer ses accusations.
S’estimant lésé, Ahmed s’est pourvu en cassation. Le locataire reprochait au bailleur de ne pas avoir rempli l’obligation qui lui incombait de garantir au preneur du logement la jouissance paisible du bien loué. Selon lui, le simple envoi de trois courriers recommandés aux voisins bruyants n’a pas engendré un retour au calme. Par conséquent, l’OPH se devait d’aller plus loin et d’engager une procédure de résiliation du bail locatif des locataires mis en cause.
Dans sa décision du 8 mars 2018, la Cour de cassation a effectivement cassé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier. La plus haute juridiction du pays a rappelé le principe fondamental énoncé à l’article 1719 du Code civil : « Le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail ». Les magistrats ont considéré, à ce titre, que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure.
L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour être rejugée conformément aux principes rappelés par la Cour de cassation. L’OPH, de son côté, a été condamné au versement de 3 000 euros au titre du remboursement des frais de justice engagés lors de cette procédure.
