En droit immobilier, la vente d’un logement en viager doit respecter deux articles de loi contenus dans le code civil. Sans ça, les héritiers peuvent légalement faire annuler la vente.
Ce qui aurait pu être être une belle opération immobilière s’est finalement transformé en cauchemar judiciaire pour l’acheteur. Cette affaire nous ramène en 2017, à La Baule, et plus précisément dans l’un des quartiers les plus prisés (et donc l’un des plus chers) de la station balnéaire. Une femme âgée de 90 ans est propriétaire d’un appartement de 66 mètres carrés offrant une vue imprenable sur la mer. Localisé sur le boulevard Hennecart, le bien immobilier est estimé à 600 000 euros.
Cette année-là, la propriétaire qui occupe le logement décide de le mettre en vente. Pour assurer cette transaction immobilière, elle décide de passer par la signature d’un contrat de viager. L’acheteur qui se présente à elle est un médecin. Ensemble, ils signent une promesse de vente le 23 août 2017. Le praticien verse alors 208 000 euros à la nonagénaire (le bouquet de la vente) et s’engage à lui faire un virement de 3 000 euros, tous les mois, au titre de la rente viagère. Un virement mensuel qu’il se devait d’effectuer jusqu’à la mort de la vieille dame. Durant toute cette période, la vendeuse pouvait conserver la jouissance de son bien, c’est-à-dire le droit d’y habiter.
Cependant, elle n’en a pas eu le temps. Atteinte d’une grave maladie chronique du pancréas, la nonagénaire subit trois hospitalisations consécutives entre la signature de la promesse de vente et la vente définitive du logement, qui a été officialisée le 3 novembre 2017. Seulement deux jours après la vente du bien, l’état de santé de la vieille dame se dégrade. Elle décède finalement le 9 novembre, soit six jours après la signature de la vente définitive de l’appartement. Pour acquérir le bien immobilier, le médecin n’a donc payé que 208 000 euros, pas un centime de plus.
Mais c’était sans compter sur l’intervention du fils, unique héritier de la défunte, qui assigne en justice le médecin acheteur de l’appartement afin de faire annuler la vente. Pour cela, il s’est appuyé sur l’article 1975 du Code civil qui encadre notamment le dispositif du viager. Selon le texte, si un vendeur vient à mourir dans les 20 jours suivant une vente viagère, d’une maladie qu’il subissait déjà au moment de la transaction, alors la vente est déclarée comme nulle.
Dans un premier temps, le tribunal de Saint-Nazaire a donné tort au fils de la défunte, estimant que le délai de 20 jours devait être calculé à compter de la promesse de vente. La signature de cette dernière ayant eu lieu fin août, les juges ont estimé que le délai de 20 jours avait expiré.
S’estimant lésé, le fils de la défunte a fait appel de la décision. Devant la cour d’appel de Rennes, il a rappelé une autre condition fondamentale pour qu’un viager soit considéré comme valide par la loi : il faut qu’il existe un « aléa » sur la durée de vie du vendeur. Le principe même du viager repose sur l’incertitude quant au moment du décès du vendeur.
C’est ce qui permet de partager le risque entre l’acheteur et le vendeur. Or, dans cette affaire, la nonagénaire était condamnée à brève échéance en raison de sa lourde maladie, ce qui supprimait le caractère aléatoire de la transaction. L’acheteur médecin, de par sa profession, était d’ailleurs particulièrement à même de comprendre la gravité de l’état de santé de la vendeuse.
La cour d’appel a retenu cet argument et a fait annuler la vente de l’appartement. Les magistrats ont obligé le médecin à rendre les clés du logement au fils de la défunte, lui assignant également une astreinte de 100 euros par jour de retard. Le bien immobilier est donc revenu dans le patrimoine de l’héritier. En contrepartie, le praticien a reçu le remboursement des 208 000 euros qu’il avait déboursés pour s’acquitter du bouquet de vente.
