Les logements des Français valent près de trois fois le PIB, mais les banques prêtent de moins en moins. Le Code civil prévoit déjà des solutions, mais presque personne ne les mettait en œuvre.
Les Français possèdent un patrimoine immobilier considérable, mais ils ne peuvent pas s’en servir sans vendre leur logement. Fin 2024, selon l’Insee, les logements et les terrains détenus par les ménages valaient près de 8 700 milliards d’euros, soit presque trois fois la richesse produite par le pays en un an. C’est l’un des patrimoines immobiliers privés les plus importants au monde. C’est aussi la plus grande part de ce que possèdent les Français : l’immobilier représente 61% du patrimoine des ménages.
Ce patrimoine s’explique d’abord par le crédit immobilier français, qui est une exception en Europe : 97% des prêts signés en mai 2026 sont à taux fixe, c’est-à-dire que leur taux ne change pas pendant toute la durée du remboursement, qui peut aller jusqu’à vingt-cinq ans. Depuis des décennies, les Français achètent en connaissant à l’avance le montant exact de leurs mensualités, ce qui est rare ailleurs. Ils sont aussi très attachés à la propriété : 57% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, et c’est le cas de sept ménages sur dix après 70 ans. Enfin, la France reste le pays le plus visité au monde, avec 102 millions de visiteurs étrangers en 2025, ce qui contribue à maintenir l’attractivité de son parc de logements.
Mais ce patrimoine a une limite : tant qu’on ne vend pas son bien immobilier, on ne peut pas utiliser l’argent qu’il représente. Un couple de retraités qui vit dans une maison de 400 000 euros avec 2 000 euros de pension par mois est riche sur le papier, et pourtant il doit faire attention à chaque dépense. Une femme qui divorce voudrait racheter la part de son mari pour garder la maison : la banque refuse, alors que la moitié du bien lui appartient déjà.
La banque prête de moins en moins
Quand on a besoin d’argent, le premier réflexe est d’aller voir sa banque. Or elle prête beaucoup moins qu’avant : d’après la Banque de France, le montant des crédits immobiliers accordés chaque année a été divisé par deux entre 2022 et 2024. Il est remonté en 2025, à 146,7 milliards d’euros, mais reste inférieur d’un tiers à son niveau de 2022. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière y sont pour beaucoup : en règle générale, une banque ne peut pas accorder un prêt dont les mensualités dépassent 35% des revenus de l’emprunteur, ni dont la durée dépasse vingt-cinq ans. Dès 2023, l’observatoire Meilleurtaux estimait que près d’un dossier sur deux ne pouvait plus obtenir de prêt.
Et ce chiffre ne concerne que les personnes qui ont déposé un dossier. Pour obtenir un prêt immobilier, il faut un emploi stable, des revenus réguliers et un âge qui permette encore d’obtenir une assurance emprunteur à un prix raisonnable. Or beaucoup de Français ne remplissent pas ces conditions : 17,9 millions de retraités, près de 3 millions d’indépendants, 2,7 millions de demandeurs d’emploi, sans compter des millions de salariés en contrat court ou en période d’essai. Au total, cela fait plus de la moitié des adultes du pays privés d’accès au crédit bancaire. Ces personnes ne sont pas de mauvais payeurs : elles ont un patrimoine, mais la banque leur demande un bulletin de salaire.
Pendant ce temps, le logement coûte de plus en plus cher
Les dépenses, elles, augmentent : entretenir et chauffer un logement coûte bien plus cher qu’il y a quelques années. Selon l’Ademe, entre 2021 et 2025, le prix de l’électricité a augmenté de près d’un tiers pour les particuliers, et celui du gaz de plus de 80%. Les logements mal isolés sont les premiers touchés, et ils restent nombreux : au 1er janvier 2025, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, la France comptait encore 3,9 millions de résidences principales classées F ou G au diagnostic de performance énergétique, les deux plus mauvaises notes. Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis 2025, les F ne le pourront plus en 2028, et les E en 2034. Par ailleurs, douze millions de maisons, soit six sur dix, sont construites sur des sols argileux qui gonflent avec la pluie et se rétractent avec la sécheresse, ce qui peut fissurer les murs. La réparation coûte en moyenne 16 500 euros. Dans les deux cas, les travaux sont à la charge du propriétaire, alors même que la banque peut lui refuser un prêt.
Ailleurs, des solutions existent déjà
Aux États-Unis, 47,5 millions de foyers remboursent un crédit immobilier. Au deuxième trimestre 2026, la valeur de leurs logements dépassait de 18 000 milliards de dollars ce qu’il leur restait à rembourser. Sur cette somme, 11 700 milliards pourraient être empruntés tout en laissant aux propriétaires au moins 20 % de la valeur de leur logement. Beaucoup d’entreprises proposent d’en profiter. Il y a d’abord les crédits garantis par le logement, dont le nombre a augmenté de 16,8% en un an. Il y a aussi, depuis une dizaine d’années, des contrats qui ne sont pas des crédits classiques : des sociétés comme Hometap, Point, Unison ou Splitero versent tout de suite une somme au propriétaire, en échange d’une part de la valeur future de son bien. Hometap, par exemple, a versé 2,3 milliards de dollars à 22 000 ménages.
Au Royaume-Uni, l’equity release, littéralement « libération de la valeur du logement », permet aux propriétaires de plus de 55 ans de recevoir une somme calculée sur la valeur de leur maison, tout en continuant d’y habiter. Ce marché a représenté 2,57 milliards de livres en 2025, et il est encadré par un organisme professionnel, l’Equity Release Council. Au Canada, cinq établissements contrôlés par les autorités financières proposent des solutions comparables.
L’Allemagne a ouvert la voie
Une autre solution s’est développée en Allemagne, et elle arrive aujourd’hui en France : la vente partielle, qui permet à un propriétaire de vendre une part de son bien à un investisseur et d’en recevoir le prix tout de suite. Elle y existe depuis 2019, sous le nom de Teilverkauf. Depuis, des propriétaires ont vendu à des investisseurs des parts de leur logement pour plus de deux milliards d’euros au total, et les sociétés du secteur ont reçu près de 20 000 demandes sur la seule année 2025. L’expérience allemande montre que la demande est bien réelle en Europe. La France peut s’appuyer sur ces années d’expérience pour proposer d’emblée un contrat clair et équilibré.
En France, la réponse s’appelle la vente partielle
Il n’a pas fallu de loi nouvelle : la vente partielle s’appuie sur l’indivision, prévue de longue date par le Code civil. L’indivision, c’est la situation de plusieurs personnes qui possèdent ensemble un même bien. Concrètement, le propriétaire vend devant notaire une part de son bien à un investisseur, ce que le droit appelle une quote-part indivise. Il garde le reste et continue d’utiliser son logement comme il le souhaite, que ce soit sa résidence principale, une résidence secondaire ou un bien qu’il loue. Il peut ainsi débloquer jusqu’à la moitié de la valeur de son bien. Ce n’est pas un crédit, c’est une vente : il n’y a ni mensualité, ni dette, ni condition d’âge, de situation ou de revenus.
Une convention signée chez le notaire fixe les droits de chacun, la durée de l’opération et la façon d’en sortir. À la fin de l’opération, le propriétaire a deux possibilités : racheter la part qu’il a vendue, ou vendre le bien entier et partager le prix avec l’investisseur. L’investisseur est rémunéré selon des conditions écrites dès le départ dans l’acte. Toute l’opération se fait chez le notaire, que les Français connaissent bien : c’est lui qui rédige l’acte.
Ce que nous ont appris près de 10 000 propriétaires
Chez OBEN, nous avons fait deux choix qui nous distinguent de ce qui se fait ailleurs en Europe : pas de condition d’âge, et rien à payer chaque mois. Dans nos premières offres, le propriétaire choisit aussi le moment où il met fin à l’opération, au plus tard au bout de trente-six mois. Nous avons conseillé près de 10 000 propriétaires sur la bonne manière de monétiser leur patrimoine immobilier. Ceux qui sont allés jusqu’à la signature ont débloqué en moyenne 24% de la valeur de leur bien. Ce n’est pas le maximum autorisé, c’est le montant dont ils avaient besoin pour leur projet. Beaucoup sont retraités, mais pas tous : nous accompagnons aussi des propriétaires de 40 ou 50 ans qui veulent par exemple racheter la part d’un ex-conjoint, payer de gros travaux, acheter leur prochain logement avant d’avoir vendu l’ancien, ou apporter de l’argent à leur entreprise.
Cette solution ne convient pas à tout le monde. Un propriétaire qui n’a pas de projet précis ou qui a accès à un crédit bancaire classique et pour qui la mensualité ne pose pas de problème n’a aucune raison de s’y engager. Et une décision de cette importance se prend avec son notaire. En revanche, pour un propriétaire qui a un projet et que sa banque ne suit plus, c’est une vraie solution.
Profiter de la valeur de son logement sans le vendre
En quelques décennies, les Français se sont constitué l’un des patrimoines immobiliers les plus importants au monde. Ce patrimoine protège ses propriétaires et reviendra un jour à leurs héritiers. Mais il coûte chaque année plus cher à entretenir, et l’argent qu’il représente reste bloqué tant que le logement n’est pas vendu. D’autres pays ont montré qu’un propriétaire peut garder son bien immobilier tout en récupérant une partie de sa valeur, si le contrat est clair et équilibré. Le droit français permet déjà cette opération, sans dette, sans déménagement et à tout âge. Il faut maintenant voir son logement autrement : ce n’est pas seulement un bien que l’on transmettra un jour, c’est aussi une richesse dont on peut profiter de son vivant.
