Le régime de la TVA sur marge pour les professionnels de l’immobilier s’apprête à subir une réforme importante qui va redéfinir le métier de marchand de biens et uniformiser les règles de TVA.
Le 1er septembre 2026, l’article 268 du Code général des impôts disparaît, remplacé par les articles L. 221-18 à L. 221-20 du Code des impositions sur les biens et services. Présentée comme une simple recodification, l’opération cache une rédaction nouvelle qui menace le régime de la TVA sur marge sur les terrains à bâtir achetés à des particuliers. Les divisions parcellaires, monnaie courante en zone pavillonnaire, sont les premières visées.
Rappelons le mécanisme. La TVA sur marge autorise un marchand de biens à ne payer la taxe que sur sa marge, pas sur le prix total, quand il revend un terrain à bâtir acheté sans TVA récupérable. L’écart n’a rien de théorique. Sur un terrain acheté 150 000€ et revendu 200 000€, la TVA sur marge s’élève à 8 333€. Sur le prix total, elle grimpe à 33 333€. À prix de vente identique, la marge nette du professionnel tombe de 41 667€ à 16 667€. Beaucoup d’opérations ne survivraient pas à un tel basculement.
Ce que change la recodification
L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère l’ensemble des règles de TVA vers le Code des impositions sur les biens et services. Le rapport au Président de la République évoque des changements « d’un caractère formel » sans « modification quant aux règles de fond ». La lettre du nouveau texte dit pourtant autre chose.
Le futur article L. 221-19 pose deux conditions cumulatives : l’acquisition doit être faite « en vue de la revente » et, surtout, elle doit avoir été grevée d’un montant de TVA « non nul » que l’acquéreur n’a pas pu déduire ou provenir d’un vendeur placé lui-même dans cette situation. En clair, il faut une TVA réelle quelque part dans la chaîne de propriété.
Or dans l’immense majorité des divisions parcellaires, cette TVA n’existe pas. Le propriétaire qui détache un lot de son jardin détient sa maison depuis vingt ans, l’a reçue par succession ou l’a achetée à un autre particulier. Aucune TVA d’amont à documenter. À la lettre du texte, la revente de ce terrain par un marchand de biens basculerait en TVA sur le prix total.
Le texte grave aussi la condition d’identité de qualification : terrain à bâtir acheté, terrain à bâtir revendu. Acheter une maison avec un grand jardin puis revendre le fond de parcelle détaché tombait déjà sous le coup de la jurisprudence du Conseil d’État ; ce sera désormais écrit dans la loi.
Une incertitude à 25 000€ par opération
Ce durcissement n’arrive pas de nulle part. La Cour de justice de l’Union européenne, dans son arrêt Icade Promotion de 2021, puis le Conseil d’État en 2022, avaient déjà jugé le régime français trop généreux au regard de la directive TVA. L’administration fiscale n’a pourtant jamais retiré sa doctrine favorable et les opérateurs ont continué à pratiquer la marge, à l’abri de la garantie de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales.
Voilà le paradoxe. Un rescrit publié le 18 février 2026 confirme que l’intégralité de la doctrine existante restera opposable après la bascule vers le nouveau code. Deux questions écrites déposées à l’Assemblée nationale en mars et juin 2026 demandent à Bercy de confirmer que cette garantie couvre bien la TVA sur marge. Faute de réponse publiée à ce jour, chaque opération traîne une incertitude fiscale de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Et aucune clause de sauvegarde ne protège les opérations en cours. La TVA s’apprécie au jour de l’acte authentique de revente. Un terrain acheté en 2024, déjà divisé, sans compromis signé, relèvera du nouveau régime dès lors que sa revente intervient après le 1er septembre 2026. Les stocks des marchands de biens sont donc en première ligne.
Qui gagne, qui perd
Un terrain a une valeur de marché. Personne ne paiera 240 000€ un lot qui en vaut 200 000 au motif que la fiscalité a changé. Le choc se répartit donc ailleurs. L’acquéreur final y gagne : une vente en TVA sur prix total lui ouvre les droits de mutation réduits à 0,715%, contre environ 5,80% en régime de marge, soit près de 10000€ d’économie sur notre exemple. Le marchand de biens, lui, encaisse 25000€ de TVA supplémentaire, dont il ne récupérera qu’une partie en ajustant son prix. L’État empoche la différence, environ 15 000€ de prélèvements en plus par opération. Quant au propriétaire vendeur initial, il verra mécaniquement les offres des professionnels reculer sur les terrains issus de divisions.
Trois réflexes avant septembre
Réclamez l’acte d’acquisition du vendeur dès la promesse : c’est lui qui révèle l’existence ou non, d’une TVA d’amont dans la chaîne. N’achetez plus de terrain issu de division tant que celle-ci n’est pas réalisée avant la vente, avec un acte qui désigne chaque parcelle, sa qualification fiscale et son prix ventilé. Et modélisez chaque bilan avec les deux scénarios de TVA. Si l’opération ne tient qu’avec la marge, elle repose désormais sur un pari doctrinal que ni le législateur ni l’administration n’ont encore tranché.
