L’héritier d’un bien immobilier a été interdit de récupérer le logement que sa mère lui a légué. Il a été condamné dans ce litige juridique à cause des locataires de l’appartement.
Un propriétaire pensait récupérer le bien immobilier que sa mère lui a légué en héritage. Mais malgré la conformité de la succession, son héritage s’est transformé en calvaire judiciaire à cause des locataires qui occupaient le logement. Pour bien comprendre cette nouvelle jurisprudence, revenons d’abord sur les origines du litige.
Cette affaire nous ramène au 1er octobre 2015. A cette époque, Annette (le nom a été modifié), propriétaire d’un appartement à Paris, décide de mettre son bien en location. Elle signe donc un bail locatif avec un couple de locataires. Malheureusement pour elle, au fil des années, de 2015 à 2017, les locataires accumulent les retards et les impayés de loyers.
Face à ces manquements répétés, Annette décide de reprendre la main sur son bien immobilier. Le 1ᵉʳ mars 2018, elle a notifié aux locataires un congé pour reprise du logement, indiquant qu’elle souhaitait y habiter elle-même. Compte tenu du préavis de 6 mois, la fin du contrat de location était programmée pour le 30 septembre 2018.
Sur le plan juridique, la procédure semblait irréprochable. Le congé aux fins de reprise avait été correctement rédigé et une éventuelle expulsion des locataires après l’expiration du délai de préavis était prête à être lancée. Cependant, un événement imprévu est venu bouleverser la procédure : le 3 juillet 2018, Annette décède. C’est donc son fils Marc, seul et unique héritier, qui est devenu propriétaire de l’appartement.
Déterminé à poursuivre la démarche entreprise par sa mère, il fait immédiatement savoir aux locataires qu’il souhaite également reprendre le logement pour y habiter lui-même. L’ennui, c’est que les locataires refusent de quitter les lieux. Marc les assigne alors devant un tribunal judiciaire le 13 mars 2019. L’héritier réclame la validation du congé initialement notifié par sa mère, l’expulsion du couple, le paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que le règlement des loyers impayés lors des années précédentes.
L’affaire finit devant la cour d’appel de Paris. Cette dernière a rendu son verdict le 25 octobre 2022. Les juges ont donné raison à l’héritier, validant le congé pour reprise et ordonnant l’expulsion des locataires. La cour d’appel a également condamné le couple de locataires à verser à Marc une indemnité d’occupation mensuelle et à régler les loyers impayés.
S’estimant lésé, le couple de locataires a saisi la Cour de cassation. Dans son arrêt nᵒ 257 FS-B, rendu le 16 avril 2026, la plus haute juridiction du pays a cette fois donné raison aux locataires. Les magistrats ont rappelé que, selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le décès de la propriétaire avant l’expiration du délai de préavis de 6 mois devait priver d’effet le congé délivré aux locataires. Les magistrats ont souligné que Marc ne pouvait pas « hériter » du congé pour reprise notifié par Annette. En effet, le texte de loi précise que « le congé pour reprise doit mentionner les nom et adresse du bénéficiaire ». Or, Marc n’était pas noté comme bénéficiaire !
La Cour de cassation a donc partiellement cassé l’arrêt de la cour d’appel de Paris. Elle a confirmé que les locataires devaient régler les 4 000 euros de loyers impayés accumulés en 2015, 2016 et 2017, avec un délai de paiement de 20 mois. En revanche, elle a invalidé le congé et l’expulsion, estimant que l’héritier ne pouvait pas récupérer le logement. Marc a alors été condamné à verser 3 000 euros aux locataires pour rembourser les frais de justice déboursés lors de cette procédure. Pour récupérer son bien, il devra délivrer lui-même le congé aux locataires puis attendre de nouveau 6 mois.
