Selon la loi du 6 juillet 1989 encadrant les baux locatifs, un propriétaire a l’obligation de procéder tous les ans à une régularisation des charges payées par son locataire. La Cour de cassation a récemment condamné un bailleur pour cet oubli.
Une obligation incombe à tous les propriétaires mettant un logement en location. La Cour de cassation l’a fermement rappelé dans une décision rendue le 18 septembre 2025. Comme chacun le sait, en échange d’un logement décent, le locataire doit verser à son bailleur un loyer mensuel et payer des charges. En contrepartie, selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire a l’obligation de procéder chaque année à la régularisation de ces charges.
En clair, le bailleur doit comparer les sommes versées par le locataire aux dépenses réellement engagées pour l’entretien de l’immeuble, l’eau, l’électricité, le gaz ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Le propriétaire doit donc justifier précisément les montants qu’il a réclamés en communiquant le décompte détaillé et en tenant les justificatifs à disposition du locataire.
L’affaire jugée par la Cour de cassation illustre les conséquences d’un non-respect de cette obligation. Dans ce dossier, un propriétaire réclamait à une locataire le paiement d’importants arriérés de loyers et de charges. Le bail locatif avait été conclu en octobre 2000, et depuis une révision du loyer et des charges intervenue en 2014, la locataire devait verser tous les mois 963,11 euros à son propriétaire. Une somme comprenant un loyer de 808,11 euros et une provision pour charges de 155 euros.
Le propriétaire reprochait à la locataire d’avoir payé un montant de charge insuffisant entre avril 2016 et septembre 2020. Selon son calcul, pendant cette période, sur une somme totale due de 52 007,94 euros (loyers + charges), auxquels s’ajoutaient 419 euros de TEOM, la locataire n’avait réglé que 43 825,68 euros. Il estimait donc qu’il existait un impayé de 8 601,26 euros lié notamment aux charges. Sur la base de ces éléments, il demandait la résiliation du bail locatif, l’expulsion de la locataire et le paiement de cette dette.
Dans un premier temps, la cour d’appel de Paris a donné raison au propriétaire. La locataire a été condamnée à payer la somme de 8 601,26 euros et à s’acquitter d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi normalement jusqu’à ce qu’elle libère les lieux. De plus, la résiliation du bail étant prononcée, son expulsion était ordonnée.
Mais dans un second temps, la Cour de cassation a cassé la décision de la cour d’appel de Paris. La plus haute juridiction du pays a reproché aux juges parisiens de ne pas avoir vérifié si les provisions de charges mensuelles réclamées par le bailleur avaient effectivement été régularisées chaque année, comme l’impose la loi. La Cour de cassation a rappelé que l’article 23 de la loi de 1989 exige que les charges locatives fassent l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Le bailleur doit communiquer au locataire, un mois avant cette régularisation, un décompte détaillé par nature de charges et tenir les pièces justificatives à disposition pendant 6 mois.
En l’absence de régularisation, les charges versées ne peuvent pas être considérées comme insuffisantes. Sans cette vérification essentielle, la Cour de cassation a alors estimé que la décision de la cour d’appel de Paris était dépourvue de base légale et l’a donc annulée.
Finalement, c’est le propriétaire qui a été condamné à verser 3 000 euros à sa locataire. Une somme correspondant aux frais de justice engagés par cette dernière pour faire valoir ses droits tout au long de la procédure.
