Celui qui a acheté en 2019 à 750k perd en moyenne 75k€. Si Entre 2012 et 2022, Paris a pris 30%, le marché s’est depuis retourné
J’ai acheté en 2019 et je vais perdre de l’argent si je vends aujourd’hui… Pendant trente ans, l’immobilier n’a cessé de monter, jamais on n’a vu les prix baisser, c’était entré dans l’inconscient des gens, on achetait de l’immobilier, les prix montaient, on revendait, c’était une façon de créer un patrimoine et de gagner de l’argent. Et entre 2018 et 2022, les choses se sont encore plus accélérées. Résultat, en dix ans entre 2012 et 2022, Paris a pris 30% de valeur. Sauf que voilà ce qui s’est passé, la COVID d’abord, l’Ukraine en février 2022, l’inflation qui s’est mise à grimper, les taux de la BCE qui ont monté vite, passant de 1% à 4% en quelques mois, et enfin il y a également eu l’impact des DPE en F et en G qui ont vu leur valeur plonger jusqu’à -20% suite à l’interdiction de les louer. Résultat, le marché parisien est revenu à celui qui était le sien en 2017-2018, le prix moyen au mètre carré étant passé de 10 841 € en 2021 à 9 696 € en 2024.
Ce qui a changé aujourd’hui
Le marché s’est complètement retourné en faveur de l’acheteur. Les transactions à Paris ont chuté de 25% depuis le pic de 2021-2022, tandis que l’offre disponible a augmenté de 30%. Les délais de vente ont explosé, passant de 65 jours en 2023 à 95 jours aujourd’hui. Résultat, les acheteurs prennent leur temps parce qu’ils savent que le marché a changé et ils ne veulent pas faire d’erreur. Et nouveauté 2026, les acheteurs négocient de plus en plus avec des réductions de l’ordre de 3 à 6% même si beaucoup de vendeurs refusent encore de baisser.
Qu’est-ce qui arrive à celui qui doit vendre maintenant?
Imaginez une personne qui a acheté un bien en 2019 à 750 000 euros, aujourd’hui son bien n’en vaut plus que 675 000 euros au plus. Non seulement il va perdre de la valeur en sept ans, mais en plus ses conditions bancaires ont changé puisqu’à l’époque il empruntait à 1%, aujourd’hui il emprunte à plus de 3,5%. Donc au final, non seulement il a perdu de l’argent, mais en plus ça lui coûte plus cher en condition bancaire d’acheter son prochain bien immobilier.
Qui gagne vraiment?
Celui qui a acheté avant 2015 et qui a déjà vu son bien remonter avant la grande augmentation de 2018-2022, car même avec la baisse du marché actuel, il va continuer à être gagnant. Y a aussi celui qui est en capacité de conserver son bien et d’acheter d’autres biens immobiliers parce qu’il a le patrimoine financier pour le faire et profiter de la situation pour faire des acquisitions intéressantes.
La vraie question maintenant…
Est-ce que ça va s’arrêter là ou ça va continuer? À Paris intra-muros, on le constate, certains quartiers voient leur prix baisser encore et toujours. Les acheteurs ont changé leur critère: emplacement, luminosité, DPE, attractivité économique, quartier, transports et prix de revente ont pris le dessus sur l’idée qu’on achète et au pire ça prendra toujours de la valeur. Même lecture en Île-de-France, dans certaines zones où l’offre est importante, on voit déjà des dépréciations de 20 à 30%. Ce mouvement peut s’accélérer. Le marché va-t-il se fragmenter? Certains biens garderont de la valeur, d’autres s’effondreront, c’est toute la question du marché immobilier que nous allons vivre alors qu’une prochaine élection présidentielle se profile.
