150 000 logements vides à Paris. Taxe vacance triplée en 2028 (168 €/mois supplémentaires). Les propriétaires ont 4 options : vendre (marché baisse 10%), rénover (10-20k€), louer risqué (3,5 % impayés),
Paris compte 150 000 logements vides. La mairie estime que 80 000 sont en vacance structurelle et assujettis à la taxe. Elle espère que 20 000 propriétaires retourneront sur le marché de la location.
Une taxe sur la vacance existe depuis 1999 à Paris. Jusqu’en 2026, Paris appliquait 17% de la valeur locative cadastrale la première année de vacance, puis 34% la deuxième. La loi de finances 2026 a changé les règles. À compter du 1er janvier 2027, Paris pourra appliquer 30% la première année et 60% la deuxième. Le Conseil de Paris a voté pour appliquer ces nouveaux taux maximums.
Concrètement : un propriétaire d’un studio 30m² à Paris payait en moyenne 790 euros annuels de taxe avant 2027. À partir de 2027, il paiera environ 1 400 euros. À partir de 2028, il paiera environ 2 800 euros.
Pour comprendre pourquoi ces 150 000 biens parisiens sont vides, il faut d’abord regarder ce qui bloque les propriétaires. Oui, certains biens sont vides pour des raisons structurelles : travaux obligatoires, successions bloquées, procédures judiciaires. Mais surtout, les propriétaires hésitent à louer pour trois raisons principales.
D’abord, la peur de l’impayé. Un locataire qui arrête de payer coûte cher et potentiellement plusieurs dizaines de milliers d’euros au propriétaire. La probabilité aujourd’hui est de 3,5% selon l’ADIL. Ce n’est pas énorme, mais ça peut constituer une raison pour ne pas louer aujourd’hui.
Ensuite, l’obligation DPE. Si le bien est classé F ou G, le propriétaire doit rénover. Les G doivent être conformes maintenant. Les F doivent l’être à partir du 1er janvier 2028. Les travaux sur un studio aujourd’hui peuvent rapidement coûter entre 10 000 et 20 000 euros pour le remettre à jour. C’est un investissement qui peut être coûteux.
Enfin, les autres risques constituent un point important des inquiétudes des propriétaires : squats, dégradations, vide juridique.
Le contexte n’y est pas forcément favorable à la vente. Premièrement parce que la majorité des propriétaires parisiens ont déjà payé leurs biens comptants et n’ont plus de remboursements bancaires. Ils les gardent simplement dans leur patrimoine. Ils les gardent aussi parce qu’ils vont avoir un pied-à-terre et revenir de temps en temps potentiellement à Paris, sans se poser plus de questions que ça.
Les prix parisiens ont baissé d’environ 10% sur les cinq dernières années. Sur les biens classés F et G, la baisse est davantage : jusqu’à moins 15, moins 20%. Et quand on sait qu’en plus l’encadrement des loyers depuis 2019 freine les investisseurs en rentabilité, et que le DPE oblige les investisseurs à effectuer des travaux énormes avant d’acheter, la vraie question devient : qui veut acheter un bien qui a perdu 10 à 15% de valeur sur les cinq dernières années, qui constitue des investissements importants, et qui a un taux de rentabilité proche de 2 à 3% ?
Un propriétaire paiera environ 168 euros par mois de taxe supplémentaire en 2028 par rapport à aujourd’hui. Mais est-ce que cette augmentation sera suffisamment incitative pour l’inviter à vendre ? Ou les propriétaires vont-ils juger que les quelques centaines d’euros de taxation en plus par mois seront largement absorbables à travers la possibilité de venir de temps en temps dans l’appartement et d’être beaucoup plus serein face aux contraintes de locataires, de gestion locative, de garantie, ou encore de squat et de dégradation du bien ?
La vraie question qui se pose est double. D’abord, est-ce qu’il faudra trouver le niveau minimum de taxation pour inviter les propriétaires à basculer dans la vente ? Ou est-ce que finalement la problématique de la location à Paris devra être affichée autrement ? Par exemple : un fonds de garantie pour les impayés, des procédures d’expulsion plus rapides, des subventions pour les travaux DPE, ou encore récompenser la location au détriment de pénaliser la vacance. Je suis curieux d’avoir votre avis.
