Grâce à une loi promulguée en 2022, le gouvernement permet à certains propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs. De leur côté, les locataires profitent d’une baisse de loyer allant jusqu’à 45%.
Tous les propriétaires qui mettent un logement en location partagent le même souhait : empocher leurs loyers sans avoir à payer trop d’impôt à cause de leurs revenus locatifs. De leur côté, les locataires partagent également une préoccupation commune : vivre dans un logement décent sans se ruiner en payant un loyer trop cher.
Le dispositif gouvernemental Loc’Avantages permet justement de concilier les deux. Cette mesure permet aux bailleurs privés de profiter d’une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs s’ils s’engagent, en contrepartie, à mettre un bien en location avec un loyer inférieur à ceux pratiqués sur le marché. Ce système profite donc à la fois aux propriétaires, qui compensent la baisse de loyer par des avantages fiscaux, et aux locataires, qui accèdent à des logements à des tarifs nettement plus accessibles.
Pour être éligible au dispositif Loc’Avantages, le logement doit servir de résidence principale à son ou ses locataires et être loué pour une durée minimale de 6 ans. Les passoires thermiques sont exclues du dispositif. Le locataire ne peut pas non plus être un membre de la famille du propriétaire. Mais surtout, le loyer doit être inférieur aux prix du marché local et les locataires doivent respecter des plafonds de ressources définis selon la composition du foyer et la situation géographique du bien.
La réduction d’impôt dont bénéficie le propriétaire dépend de la réduction consentie sur le loyer. En clair, plus le niveau de loyer choisi est réduit, plus la réduction d’impôt sur les revenus locatifs est élevée, avec 3 niveaux possibles. Le premier niveau, appelé « Loc 1 », offre une réduction d’impôt de 15% pour un loyer diminué de 15% par rapport au marché. Le deuxième niveau, « Loc 2 », propose une réduction d’impôt de 35% pour un loyer réduit de 30%. Enfin, le troisième niveau, « Loc 3 » donne accès, en cas d’intermédiation locative, à une réduction d’impôt de 65% pour un loyer diminué de 45%.
Le recours ou non à une intermédiation locative – comprenez une agence immobilière à vocation sociale ou une association agréée par l’État – change radicalement le bénéfice offert par le dispositif Loc’Avantages. Cette option permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt majorée, pouvant atteindre 20% (Loc 1), 40% (Loc 2) ou même 65% (Loc 3). Les propriétaires peuvent alors déduire 1 000 euros de plus de leurs impôts s’ils passent par un dispositif de « location-sous-location », où une association loue le bien et le sous-loue ensuite à l’occupant. Cette prime monte à 2 000 euros s’ils optent pour un mandat de gestion locative, dans lequel le bien est géré par une agence immobilière à vocation sociale. Une prime supplémentaire de 1 000 euros s’ajoute si le bien immobilier loué est une petite surface (40 m² maximum).
Pour savoir si les réductions d’impôts compensent le manque à gagner dû à la baisse des loyers, l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) met à disposition des propriétaires un simulateur en ligne accessible sur son site internet.
Selon les exemples fournis par le simulateur de l’ANAH, un logement de 60m² à Meaux loué à un couple gagnant moins de 58 333 euros par an voit son loyer passer de 851 euros à 723 euros par mois grâce au dispositif Loc’Avantages – Loc 1. Avec un taux marginal d’imposition (TMI) de 11%, le propriétaire voit, quant à lui, son revenu locatif annuel net d’impôt passer de 8 197 euros, sans Loc’Avantages, à 8 399 euros avec Loc’Avantages. Il réalise donc un bénéfice net de 1 212 euros sur 6 ans.
Autre exemple avec un logement de 70 m² à Lille, loué à une personne seule avec deux enfants dont les revenus ne dépassent pas 62 016 euros par an. En passant par Loc’Avantages – Loc 2, le loyer chute de 907 euros à 635 euros par mois. Le propriétaire ayant un TMI de 30% voit alors son revenu locatif net d’impôt passer de 7 287 à 8 229 euros. Soit un bénéfice de 5 652 euros en 6 ans !
