Les baby-boomers possèdent presque la moitié des logements en France. Dans les quinze ans qui viennent, ces biens vont changer de mains. Voici ce qui va se passer concrètement.
Je suis agent immobilier à Paris et en Île-de-France. Depuis quelques mois, je reçois de plus en plus d’appels qui commencent pareil : on vient de perdre maman, on doit vendre l’appartement. Ou alors : mes parents partent en maison de retraite, il faut vendre la maison pour payer.
Ces appels vont être de plus en plus nombreux. Les baby-boomers, nés entre 1946 et 1964, possèdent entre 40 et 50% des logements en France. Les plus âgés ont 80 ans. Dans les quinze ans qui viennent, une grande partie de ces logements va être transmise aux enfants, par héritage ou par donation. Jamais autant de biens n’auront changé de propriétaire en aussi peu de temps.
Concrètement, deux choses vont se passer sur le marché.
D’abord, beaucoup de biens vont arriver en vente. Quand quelqu’un hérite d’un logement, il le vend dans la majorité des cas. Les raisons sont simples.
On hérite aujourd’hui à 52 ans en moyenne, contre 40 ans en 1980. À 52 ans, on a déjà son logement et sa vie est installée, parfois à des centaines de kilomètres du bien hérité. Gérer une maison à distance, l’entretenir, s’en occuper, peu d’héritiers ont envie de ça.
Les héritiers sont souvent deux ou trois sur le même bien. Pour que chacun touche sa part, le plus simple, c’est de vendre et de partager l’argent.
L’impôt sur l’héritage doit être payé dans les six mois. Sur un bien à 500 000 euros, la facture est lourde et beaucoup d’héritiers n’ont pas cette somme de côté. Ils vendent pour payer.
Et garder le bien pour le louer n’est pas forcément intéressant. Beaucoup de ces logements sont mal isolés, notés F ou G. Les G étant déjà interdits à la location et les F le seront en 2028. Pour pouvoir les louer, des budgets sont généralement à débloquer, sans compter la taxe foncière qui monte. En somme, la rentabilité locative n’est pas forcément au rendez-vous.
Ensuite, ces biens seront souvent en mauvais état. Une personne de 85 ans ne fait plus de travaux depuis longtemps. Cuisine et salle de bains d’origine, vieille chaudière, simple vitrage. Ces logements vont se vendre, mais 15 à 25% moins cher qu’un bien rénové.
Et une fois ces biens vendus, l’argent des successions va circuler. Une partie des héritiers garde cet argent pour préparer leur retraite, et ça commence à être un vrai sujet.
D’autres n’ont pas besoin de cet argent et le redonnent directement à leurs enfants. Et c’est là que l’argent se dilue. La somme se divise effectivement entre les enfants avec au passage un nouvel impôt. Vous l’avez compris, la maison des grands-parents ne permettra pas d’acheter un logement, elle donnera juste deux apports.
Et au final et c’est à noter, cet argent ira surtout vers les familles déjà aisées : elles reçoivent trois fois plus de donations et d’héritages que les autres.
Ce mouvement commence à peine. Les successions vont s’enchaîner pendant quinze ans. Et c’est sans parler des biens qui vont perdre de la valeur : travaux trop lourds, mauvais DPE, ou localisation dans des zones isolées où plus personne ne cherche. Mais ça, c’est un autre sujet.
