En droit immobilier, un propriétaire peut réclamer un complément de loyer à son locataire si le logement loué dispose d’équipements rares et exceptionnels. Dans ce litige juridique, le bailleur a ajouté 120 euros au loyer car l’immeuble est doté d’un ascenseur.
En signant un bail locatif avec leur propriétaire, les locataires s’attendent à deux choses : trouver un logement décent et devoir payer tous les mois un loyer. A ce dernier peuvent évidemment s’ajouter des charges liées à la consommation d’électricité, de gaz ou d’eau, aux frais d’entretien du logement (nettoyage des parties communes, ravalement), ou encore à l’enlèvement des ordures ménagères. Mais, dans certains cas, le locataire peut également être amené à payer un complément de loyer.
Concrètement, en droit locatif, ce mécanisme permet à un propriétaire de dépasser le loyer fixé dans le contrat de location. Les propriétaires peuvent exiger ce supplément de loyer si le logement loué présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport au reste du quartier où il se trouve (vue directe sur un monument, grande terrasse rare dans le secteur, hauteur sous plafond très élevée, etc). Selon l’article 2-1 de la loi du 6 juillet 1989, toute annonce de location doit explicitement indiquer le montant du complément de loyer et détailler précisément les caractéristiques qui justifient ce supplément.
L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) précise qu’aucun calcul officiel n’existe pour déterminer le montant d’un complément de loyer. Il est estimé uniquement par le propriétaire. Une étude menée par PriceHubble révèle que le montant médian des compléments de loyer appliqués en France s’élève à 178 euros par mois.
Or, une récente décision de justice a toutefois permis à un propriétaire d’imposer un complément de loyer à son locataire pour un équipement qui ne fait, a priori, pas partie des équipements rendant éligible à ce type de supplément. Cette décision surprenante a fait jurisprudence et pourrait ouvrir la voie à de nouvelles interprétations des critères justifiant un complément de loyer.
Le litige à l’origine de cette affaire judiciaire remonte au 10 août 2017. A cette époque, Yvan (le nom a été modifié) a signé un bail locatif avec un propriétaire pour louer un studio de 16m² situé au dernier étage d’un immeuble à Paris. Le loyer de base s’élevait à 440 euros, auquel s’ajoutaient 75 euros de charges et… un complément de loyer de 120 euros. La raison de ce supplément : l’immeuble est doté d’un ascenseur. Au bout de quelques mois, estimant que ce complément de loyer était injustifié, Yvan a assigné son propriétaire en justice pour obtenir l’annulation du supplément et la restitution des sommes indûment perçues jusque-là.
Après une longue procédure judiciaire, les deux parties ont fini devant la cour d’appel de Paris. Le 21 mai 2024, les juges ont rendu leur verdict, donnant raison au bailleur. Les magistrats ont considéré que le logement, situé au dernier étage de l’immeuble, disposait d’une entrée de lumière et d’un calme justifiant un complément de loyer. Selon eux, la présence de l’ascenseur permettait de profiter des avantages d’une chambre de bonne, sans souffrir des inconvénients liés à la difficulté d’accès par les escaliers.
S’insurgeant contre cette décision, Yvan a formé un pourvoi en cassation. Le locataire a affirmé que la luminosité et le calme de son studio résultaient de l’étage élevé du logement, ce qui est le cas de la plupart des chambres de bonnes à Paris. Selon Yvan, il ne s’agissait donc pas d’une caractéristique exceptionnelle. De plus, le locataire a dénoncé le fait que la cour d’appel ait retenu la présence d’un ascenseur comme justification du complément de loyer, alors que l’entretien de cet équipement fait déjà l’objet d’une récupération par le bailleur au titre des charges.
Dans son arrêt nᵒ 585 F-D, rendu le 4 décembre 2025, la Cour de cassation a indiqué que le calme et la lumière du logement constituaient des caractéristiques rares et particulièrement recherchées à Paris. Concernant l’ascenseur, la plus haute juridiction du pays a confirmé que cet équipement permet de bénéficier des avantages d’un étage élevé sans en souffrir les inconvénients. La Cour de cassation a ainsi validé le raisonnement de la cour d’appel et rejeté le pourvoi du locataire. Yvan a été condamné à verser à son propriétaire la somme de 3 000 euros pour rembourser les frais de justice déboursés.
