Un décret issu de la loi du 27 juillet 2023 modifie le droit locatif. Le Code de la construction et de l’habitation autorise les propriétaires à toucher les allocations des locataires qui ne payent pas leurs loyers.
C’est la hantise de n’importe quel bailleur qui met un logement en location : tomber sur un locataire qui ne paye pas ses loyers. Or, réclamer des loyers impayés implique des démarches longues et fastidieuses. Il faut nécessairement envoyer une mise en demeure au locataire, mandater un commissaire de justice pour signifier un commandement à payer les loyers, puis saisir la justice, et enfin, après le jugement, obtenir un recouvrement. Plus la procédure est longue et plus la situation du propriétaire devient délicate, surtout lorsqu’il compte sur ses revenus locatifs pour gagner sa vie ou pour rembourser un prêt immobilier par exemple.
Afin de limiter le manque à gagner, une démarche permet à un propriétaire de percevoir directement les aides au logement que touche habituellement son locataire. Lorsque le locataire perçoit une aide personnalisée au logement (APL), une allocation de logement familiale (ALF) ou une allocation de logement sociale (ALS) et qu’un impayé est constaté, le bailleur doit avertir la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) qui verse ces montants.
Si l’impayé représente, au minimum, deux fois le montant du loyer mensuel, charges comprises (après déduction de l’aide au logement), la CAF ou la MSA demandera au propriétaire d’établir un plan d’apurement. Comprenez : un accord écrit entre un locataire et un propriétaire pour étaler le remboursement d’un impayé de loyer sur plusieurs mois. Dès lors, la CAF ou la MSA pourra verser l’aide au logement directement au bailleur plutôt qu’au locataire. Cependant, là encore, la procédure est particulièrement longue. Sauf qu’un décret est récemment venu changer la donne.
Publié au Journal officiel le 13 février dernier, le décret nᵒ 2026-84 va permettre d’accélérer la réorientation des aides au logement vers les propriétaires qui font face à des loyers impayés. Ce texte modifie l’article R824-2 du Code de la construction et de l’habitation et change la définition de ce qu’est un « loyer impayé ». Ce changement entrera en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2027. Selon ce décret, un loyer sera considéré comme impayé à partir du moment où la dette du locataire dépasse les 450 euros. Un seuil plus précis et identifiable que la version actuelle.
Le montant de 450 euros n’est toutefois pas l’unique critère retenu. Un impayé de loyer pourra également être caractérisé trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, et ce, peu importe le montant du loyer impayé. Autrement dit, un propriétaire pourra demander à percevoir les aides au logement de son locataire dès que la dette de ce dernier dépasse le seuil de 450 euros ou après trois mois de retard continu, même si le montant dû reste inférieur à ce seuil.
L’article R824-3 du Code de la construction et de l’habitation précise que le bailleur doit signaler à la CAF ou à la MSA l’impayé de loyer dans un délai de deux mois après la constitution de l’impayé. L’organisme qui verse les aides au logement devra à son tour informer la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans un délai de 15 jours suivant la réception du signalement, selon l’article R824-4 du Code de la construction et de l’habitation.
